Τα τελευταία δύο έως και τρία χρόνια η οικοδομική δραστηριότητα στη χώρα, αλλά και στη Θεσσαλονίκη εμφανίζει διαρκή και μεγάλη αύξηση. Ωστόσο, η στεγαστική κρίση παραμένει ως πρόβλημα και η ενοικίαση (πόσω μάλλον η αγορά) σπιτιού αποτελεί για μεγάλο μέρος του πληθυσμού είτε τη μεγαλύτερη τρύπα στα οικονομικά του, είτε άπιαστο όνειρο.
Αυτές οι συνθήκες μπορεί θεωρητικά να μη συμβαδίζουν, πλην όμως υφίστανται ταυτόχρονα.
Θα δώσω χτυπητά παραδείγματα στην περιοχή μας. Τα ενοίκια στη Θεσσαλονίκη έχουν ξεφύγει. Είτε για κατοικία, είτε για άλλη χρήση (εμπορική, επαγγελματική κτλ.). Για μια οικογένεια με μέσο εισόδημα η ενοικίαση αξιοπρεπούς στέγης είναι λαχείο, καθώς τα νορμάλ σπίτια κοστίζουν σχεδόν ένα μισθό το μήνα, ενώ οι «απαγορευμένες» περιοχές, λόγω κόστους, πολλαπλασιάζονται κάθε χρόνο. Για την αγορά κατοικίας ένα ανδρόγυνο πρέπει να υποθηκεύσει το μέλλον του και πιθανώς το μέλλον των παιδιών του. Οι γονείς των φοιτητών θα φτάσουν να «πωλούν νεφρό» για να σπουδάσουν τα παιδιά τους κι αυτά να έχουν μια στέγη, που νομοτελειακά θα μοιράζονται με άλλα παιδιά, σε ένα διαμέρισμα που χτίστηκε πολλές δεκαετίες πριν και οι ελλείψεις του είναι τραγικές.
Η «ελεύθερη» αγορά θεωρητικά καθορίζεται και αυτορυθμίζεται βάσει των κανόνων προσφοράς και ζήτησης. Περιορισμένη προσφορά, μεγάλη ζήτηση, συνεπώς αύξηση των ενοικίων.
Αν ήταν τόσο απλά θα μπορούσαμε να το δικαιολογήσουμε. Δεν είναι όμως. Την ίδια ώρα η ανοικοδόμηση στη Θεσσαλονίκη γνωρίζει μεγάλη αύξηση. Σε περιοχές στις παρυφές του πολεοδομικού συγκροτήματος, στη Θέρμη, στον Εύοσμο, στο Ωραιόκαστρο και σε λίγο καιρό και αλλού, νέα σπίτια γίνονται διαθέσιμα είτε για αγορά, είτε για πώληση. Άρα η προσφορά πολλαπλασιάζεται και θα έπρεπε να υποσκελίζει τη ζήτηση. Συνεπώς τα ενοίκια ή η αγορά κατοικίας στις νεόδμητες περιοχές θα έπρεπε λογικά να είναι φτηνότερα. Όχι πολύ, διότι μιλάμε για καινούργια σπίτια, οπότε προφανώς μεγαλύτερης αξίας από τα παλαιότερης κατασκευής.
Ούτε αυτό όμως συμβαίνει. Οι τιμές παλιών και καινούργιων είναι στα ύψη ανεξαρτήτως περιοχής. Και η τάση είναι να ανεβαίνουν ακόμα περισσότερο με την πάροδο των ετών.
Μια άλλη παράμετρος που πιθανώς θα μπορούσε να δικαιολογήσει τις υψηλές τιμές είναι ο πολλαπλασιασμός του πληθυσμού, μια επανάσταση σε νέες θέσεις εργασίας, μια άνευ προηγουμένου ανάπτυξη. Ούτε αυτό συμβαίνει στη Θεσσαλονίκη.
Κι όμως η αγορά των ακινήτων είναι στο φόρτε της.
Μια αιτιολογία είναι οι ξένες επενδύσεις φυσικών (και όχι μόνο) προσώπων από ξένες χώρες. Η αγορά κατοικιών από αλλοδαπούς, οι οποίοι έχουν την οικονομική ευχέρεια να πληρώσουν 250.000 – 300.000 ευρώ για την αγορά μιας μέσης κατοικίας σε μια περιοχή της Θεσσαλονίκης. Τέτοιες επενδύσεις, σύμφωνα με τους μεσίτες, είναι πολλές στη Θεσσαλονίκη και αφορούν σε ακόμα ακριβότερες κατοικίες και ειδικά στις νεόδμητες.
Τόσο πολλές ώστε να δικαιολογούν το ράλι των τιμών; Και οι παράγοντες της αγοράς παραδέχονται πως δεν μπορούν από μόνες τους να διαμορφώσουν το χρηματιστήριο των ακινήτων στη Θεσσαλονίκη.
Πατώντας πάνω στην όντως μεγάλη ζήτηση οι ιδιοκτήτες ακινήτων πετυχαίνουν πολύ υψηλά τιμήματα. Πολλές φορές αδικαιολόγητα υψηλά. Εφόσον οι ενοικιαστές ή οι αγοραστές τα πληρώνουν, έστω και αγκομαχώντας, δεν υπάρχει πρόβλημα.
Όταν όμως μιλάμε για την έναρξη στεγαστικής κρίσης πρέπει να βλέπουμε όλοι λίγο πιο μπροστά. Πρέπει δηλαδή να δούμε για πόσο θα αντέχουν οι ενοικιαστές και οι αγοραστές να πληρώνουν τα τόσο υψηλά τιμήματα.
Σήμερα θύματα της στεγαστικής κρίσης είναι οι χαμηλόμισθοι. Δεν θα αργήσει αυτό να επεκταθεί και στους επόμενους. Και οι επόμενοι είναι η μεγάλη πλειοψηφία των φορολογουμένων. Εκείνοι που με τα εισοδήματά τους στηρίζουν την αγορά συνολικά, συνεπώς και την αγορά των ακινήτων.
Για πόσο θα μπορεί κάποιος να πληρώνει το 40% των συνολικών μηνιαίων εσόδων του μόνο για το ενοίκιο ή για τη δόση του δανείου με το οποίο αγόρασε την κατοικία του; Ειδικά δε για όσους επιβιώνουν αμειβόμενοι από τον ιδιωτικό τομέα και άρα δεν έχουν την ασφάλεια ενός σταθερού ή σταθερά (έστω και αργά) αυξανόμενου μισθού κάποια στιγμή έρχεται η αδυναμία. Κι εκεί είναι το ορόσημο της έναρξης των προβλημάτων. Η κρίση.
Όταν αυτό συμβεί μαζικά. Όταν δηλαδή ολοένα και περισσότεροι θα αδυνατούν να πληρώσουν το νοίκι των 600 ευρώ (συνήθως εργαζόμενοι ή αυτοαπασχολούμενοι ή ελεύθεροι επαγγελματίες ή μικροί επιχειρηματίες), τότε πραγματικά θα λειτουργήσουν οι νόμοι της ελεύθερης αγοράς. Που δεν θα στηρίζονται στην προσφορά και τη ζήτηση, διότι και τα δυο θα υπάρχουν, αλλά στην επιδείνωση των οικογενειακών οικονομικών δεδομένων.
Τότε τη στεγαστική κρίση που θα έχει γίνει εκτεταμένη θα ακολουθήσει η κρίση ακινήτων. Θα σκάσει δηλαδή η φούσκα και αυτό θα γίνει με κρότο. Δεν θέλω να κινδυνολογήσω, αλλά το έργο το έχουμε ξαναδεί. Απομεινάρια του υπάρχουν διάσπαρτα ακόμα στη Θεσσαλονίκη, με ημιτελείς οικοδομές που ακόμα δεν ολοκληρώθηκαν, λόγω οικονομικής αδυναμίας. Άλλωστε, η οικονομική κρίση δεν είναι πολύ πίσω μας και σε εκείνη την κρίση μιλούσαμε για φούσκα των ακινήτων.
Το ακίνητο είναι επένδυση. Και κάθε επένδυση πρέπει να είναι κερδοφόρα όσο πάει, πλην όμως πρέπει να θωρακίζεται έναντι κινδύνων. Φοβάμαι ότι σήμερα... κοντεύουμε στο απόγειο των ενοικίων στη Θεσσαλονίκη και στο απόγειο της τιμής τετραγωνικού για αγορά ακινήτου. Έτσι κι αλλιώς κάποια όρια πρέπει να υπάρχουν κι αν δεν υπάρχουν τα βάζει η ίδια η ζωή αργά ή γρήγορα.
Δεν είναι πρόθεσή μου να κινδυνολογήσω και πολύ περισσότερο να επηρεάσω την αγορά των ακινήτων. Και να το ήθελα δεν θα μπορούσα. Πρόθεσή μου είναι να προειδοποιήσω για κάτι που έρχεται. Και μακάρι να μην έρθει ποτέ. Μακάρι να κάνουμε όλοι χρυσές δουλειές, να βγάζουμε επαρκή έσοδα και να πληρώνουμε ακόμα πιο ακριβά ενοίκια ή να αγοράζουμε ακόμα πιο ακριβά τα ακίνητα των ονείρων μας, αφού θα μπορούμε να τα πληρώνουμε.
Αν κάποιοι το βλέπουν τόσο αισιόδοξα κι εγώ μαζί τους και το εύχομαι. Αλλά τα σημάδια δείχνουν ότι το σχοινί με τις τιμές των ακινήτων έχει ήδη τεντώσει πάρα πολύ και ο κίνδυνος να σπάσει είναι μεγαλύτερος από το να τεντώσει ακόμα περισσότερο.
Σε όλο αυτό η Πολιτεία απουσιάζει. Για την ακρίβεια βολεύεται πίσω από την αυτορρύθμιση μιας αγοράς, που μοιάζει πλησιέστερη στο ασύδοτη παρά στο ελεύθερη. Η στεγαστική πολιτική είναι περιορισμένη έως ανύπαρκτη. Προγράμματα όπως το «Σπίτι μου» είναι ασπιρίνη στον καρκίνο. Αφορούν σε λίγους, τους πιο ευάλωτους, και εάν ξεσπάσει η πραγματική κρίση, αν σκάσει η πραγματική φούσκα θα αποδειχθούν ήσσονος σημασίας. Δεν το θέλει αυτό καμιά κυβέρνηση. Υπάρχουν παρεμβάσεις; Υπάρχουν, απαντούν οι παράγοντες της αγοράς ακινήτων.
Ε, μάλλον είναι ώρα να γίνουν κιόλας. Η στρέβλωση στην αγορά είναι εμφανής. Θυμίζω το πρόγραμμα των εργατικών κατοικιών. Αλήστου μνήμης, αλλά λειτούργησε. Και επίσης η Πολιτεία δεν μπορεί να μην έχει παρέμβαση στις παράλογες απαιτήσεις μιας μερίδας προνομιούχων πολιτών έναντι των υπολοίπων...
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου